💁🏻‍♀️香港人行政書士導讀
經營管理系列｜風險筆記 01：買樓收租不是經營
謝謝媒體在報導中引述 #蛋老師 作為行政書士的觀點。
之後果然引發不少朋友討論/查詢，看得出當中有一些盲點：
「買房子不就是一種投資嗎？」
「我用公司名義買樓收租金做生意！」
「香港都有買樓作為投資活動取得護照，日本都可以？」
這些問題背後，其實反映的是一種在香港很常見的價值觀：房地產＝投資＝對社會有貢獻。
尤其在90年代至2015年，香港曾實施過「資本投資者入境計畫」，只要在港擁有一定金額的資產並作出投資，即使不實際參與任何「生意經營」，也能獲得居留資格（哦～ 其實2024年10月16日生效的「新資本投資者入境計劃」仍然有類似情況）。在這樣的政策背景下，「買房地產就係投資」的觀念，理所當然地成為許多人的制度直覺。
但日本的制度邏輯，完全不是這樣。
因為日本的標準：不是你買了什麼，而是你實際做了什麼
如果你想透過開公司申請「經營管理簽證」，日本政府所要求的不是資產規模，而是「你是否實際參與經營」。日本制度關注的，不是你擁有什麼，而是你在這家公司裡實際「扮演了什麼角色」。「我負責出錢」那可不是經營活動哦，否則CEO是用來幹什麼的？
對許多來自香港、台灣或其他以資產導向思維為主的地區來說，「買了房子、收了租金、公司有收入」這樣的狀態看起來已經構成「投資活動」或「經濟參與」。
但如果要用「經營管理簽證」作為居留資格的話，你的角色就有責任直接參與經濟社會運作了。只靠「被動收租」，即使你每月都有穩定收入，也不會被認定為具備居留資格。或者我直接一點說「如果只是出資的話，那你其實不需要住在日本喔！網上銀行轉帳就好了，住香港或台灣也一樣。」
🙃買樓自住，也不代表你「理所當然可以一直住下去」
有人問「我用免簽進日本，每次都在自己房子裡住，沒有打工也沒做生意，有什麼問題？」
但從制度角度看，這樣的行為若長期持續進行，很可能被認定為「實質居留」——意思是你雖然以短期名義入境，實際上卻在當地居住。這種情況一旦被判定成立，即使你並沒有「犯法」，也可能被拒絕再入境。
最近日本政府已經提出新的制度方向，要對包括免簽遊客系列、短期逗留但頻繁入境的群體進行更嚴格的預審制度與審查機制。例如
→正在籌備的預先評估系統（JESTA）將在 2028 年上線；地方政府已經開始對稅未繳、醫保未付者拒簽或不續簽。
→ 根據日本法務省統計，「短期滯在」身份的逾期滯留者人數長年位居所有居留資格逾期者之首。雖然官方沒有直接指明免簽旅客是重點對象，但制度已在方向上轉向嚴防以旅遊名義長期逗留者的入境行為。
總之，日本制度現在對「以旅客名義入境，但實質居住」有所加強注意，風險會比過去明顯增加。
所以歸根究底，日本容許外國人購房地產，也不限制房屋作為個人投資或休閒使用。但如果你希望「住得長一點」、「住得安心一點」，那麼就必須有一個符合法規的「在留資格」。
而唔係用90日不斷出入境、唔係買多幾層樓，甚至唔係搵代理幫你包埋水電管理。
若你有這樣的計畫，考慮透過投資在日本建立生活，不妨先了解制度真正的要求與邏輯。不走錯第一步，才有機會走得更遠、更穩。
💁🏻‍♀️蛋LC小貼士
香港的常識，在日本制度裡未必行得通。
請交給專業的我帶你安全橫過太平洋🇭🇰🇹🇼→🇯🇵