大家有冇聽過「孤獨死」？
今次分享的是真實個案，為保護當事人私隱，部分細節經處理。
一位香港人業主，透過本地中介購入大阪一個單位，面積約300呎，售價約40萬港元。因價錢吸引，加上覺得「大阪係大城市，總有需求」，於是決定入市。
而且中介更提供「一條龍服務」：包括物業管理、招租、代收租金等，亦安排了租金擔保及保險配套。
不久，管理公司建議業主把單位給一位有點年紀的單身男士。因為當時係疫情後，業主屋亦空置咗一段時間，心急想出租，所以沒有考慮太深，管理公司亦沒有談及租給單身中高齡人士的風險，反而不停慫恿業主租出給他，因為他受到社會福利保障。
一切彷彿水到渠成，直到前年九月。業主收到通知：租客單位內死亡多時之後才被發現，屍體已經腐爛，被發現時已經報警。再經一步的資料？沒有。租金？欠了幾個月了。
事情到這裡已夠震撼，但更意想不到的是管理公司的處理方式。
管理公司通知：
→雖然租客離世，但租約並未自動終止；
→繼承人仍擁有租約權利，單位不能收回；
→若要解除租約，需找到所有法定繼承人，並逐一取得同意書
→他們可代為處理，但需支付高額法律服務費用；
→同時，管理公司以「沒有權」的原因，拒絕進入單位了解情況；
→當業主提出質疑，中介更將其封鎖於管理用APP內，中止一切溝通。
沒有其他選項，業主被要求必須同意向法庭申請追尋所有繼承人，法律費用高昂。
注意：日本要追查法定繼承人需要查三代哦！
拖了不少時日，今年年初業主找#蛋老師，業主是TAMAGO的學生❤️
其實這是我作為行政書士處理的第一宗「孤獨死＋租約繼承」個案。
我仔細審閱有關合約內容和保險條款之後發現，管理公司所聲稱的「別無他法」並不正確，租金擔保保險已包括孤獨死後續清理、法律協助與損失補償。即係話，不需另覓律師處理、不需承擔額外費用。只是…管理公司似乎並不懂法律。
而且 #行政書士 可以代為處理有關法律手續。
💁🏻‍♀️蛋LC小貼士
1）租客死亡的租約繼續生效。
日本法律制度下，租約屬遺產的一部分，需由繼承人接手或處理，不能單方面作廢。
2）租金擔保公司與保險內容，要預先理解清楚。
或者應該說，在日本的樓宇買賣租務，牽涉很不一樣的當地法例規定。不是香港常識。
3）管理公司 ≠專業法律代表。
事件仍在處理中，但至少，業主唔再係被動等通知嘅角色，而係開始重奪主導權嘅人。
我自己亦第一次意識到行政書士的工作的多樣性，「是在你身邊的法律顧問」，是一個很有意義的行業。業主亦希望透過我公開事件，目的並非控訴，而是希望其他香港人多加警惕。
💁🏻‍♀️蛋LC = TAMAGO Language Centre、TAMAGO Legal Consultant、仲有蛋老師